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INNOVATION

Quelles sont les caractéristiques d’une maison basse consommation ?

Un cadre de vie sain et agréable, une sobriété énergétique respectueuse de l’environnement, des matériaux de constructions de nouvelle génération…

Un cadre de vie sain et agréable, une sobriété énergétique respectueuse de l’environnement, des matériaux de constructions de nouvelle génération… Le bâtiment basse consommation, ou BBC, est devenu une nouvelle norme avec l’avènement de la RT 2012. Mais quelles en sont les principales caractéristiques ? Maison BBC : de quoi s’agit-il ?
Les bâtiments basse consommation ou BBC se distinguent par leur qualité de construction, qui permet à leurs habitants de réduire considérablement l’énergie nécessaire (électricité, gaz…) pour se chauffer, s’éclairer et vivre au quotidien. La norme BBC pose notamment l’obligation de ne pas dépasser une consommation d’énergie primaire de 50 kWh par mètre carré et par an, ce qui inclut non seulement le chauffage et l’éclairage mais aussi la ventilation, l’eau chaude ou encore la climatisation.

Au-delà de la consommation d’énergie, les normes BBC s’attachent à contrôler de façon très poussée la qualité d’isolation du logement. Les fuites d’air, notamment, ne doivent pas dépasser un volume de 0,6 mètre cube par mètre carré et par heure dans le cas d’une maison individuelle, ou 1 mètre cube dans le cas d’une copropriété. Les qualités bioclimatiques du logement (exposition des pièces de vie au soleil, espace rationalisé…) rentrent également en ligne de compte.

BBC, RT 2012… Comment s’y retrouver ?

Les caractéristiques de la maison BBC ont été initialement définies en 2005, et ont fait l’objet d’un label délivré par l’organisme Effinergie. À cette époque, ces normes de construction étaient encore facultatives. Les constructeurs de maisons individuelles étaient donc libres de chercher à atteindre – ou non – ce niveau de performance énergétique.

Dans la droite lignée des accords du “Grenelle de l’environnement” en 2009, les autorités publiques ont ensuite défini une nouvelle norme obligatoire baptisée la RT 2012 (règlementation thermique 2012). Celle-ci reprenait la plupart des exigences de la maison BBC – notamment en termes de consommation d’énergie primaire du bâtiment. Pour tous les bâtiments neufs dont le permis de construire a été délivré depuis le 1er janvier 2013, l’ancien label BBC est donc devenu une norme à respecter obligatoirement.

Le saviez-vous ?

Le plafond de consommation énergétique de 50 kWh par mètre carré et par an est modulé en fonction de votre zone géographique et climatique. Il est ainsi porté à 65 kWh dans les régions les plus au nord de la France (zones H1a et b) mais est abaissé au contraire à 40 kWh seulement sur le littoral méditerranéen (zone H3).

Quel avenir pour le BBC ?

L’avènement de la règlementation thermique 2012 a rendu obsolète l’ancien label BBC pour tous les propriétaires qui souhaitaient aller au-delà de la norme obligatoire. Ces derniers, toutefois, peuvent désormais se tourner vers d’autres labels facultatifs, qui leur permettent d’accroître encore le niveau d’exigence en termes de performance énergétique pour se rapprocher de la future règlementation bâtiment responsable 2020 (RBR 2020), laquelle va introduire le concept de bâtiment positif.

Le nouveau label BBC Effinergie 2017 constitue, à ce titre, un objectif intéressant si vous souhaitez le meilleur pour votre futur chez-vous. Au-delà de la RT 2012, le BBC Effinergie 2017 intègre des exigences complémentaires en ce qui concerne par exemple la conception bioclimatique du bâtiment, la perméabilité à l’air du bâti ou le niveau de confort offert aux habitants.

Comment faire construire une maison BBC ?

Un constructeur de maisons individuelles comme Maisons Pierre vous garantit une conformité totale de l’ensemble de ses chantiers avec les exigences de la RT 2012, et donc du label BBC. En faisant appel à nos services, vous pourrez même viser un niveau supérieur de performance thermique en cherchant l’obtention du label RT 2012 -10% (sobriété énergétique renforcée de 10%) ou même du RT 2012 -20%. Vous profiterez par ailleurs de très nombreuses options de personnalisation pour l’ensemble des aspects pratiques et architecturaux de votre future maison. Aujourd’hui, Maisons Pierre anticipe déjà sur l’horizon 2020 et travaille en partenariat avec l’ADEME sur la conception de maisons répondant aux exigences de la RT 2020. Dans une optique d’innovation et d’économie d’énergies, l’objectif de Maisons Pierre est de concevoir et de construire aujourd’hui les maisons de demain, dites à énergie positive.

Le label bâtiment basse consommation a ouvert la voie aux techniques de construction et d’isolation qui constituent aujourd’hui la norme. Mieux vaut aujourd’hui dépasser l’ancien BBC 2005 pour vous rapprocher des normes à venir dans les années 2020 !

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CONSTRUCTION

RT 2012 et isolation thermique : les chantiers prioritaires à envisager

En acquérant une maison neuve conforme à la réglementation thermique 2012, vous optimisez la performance thermique de votre logement.

En acquérant une maison neuve conforme à la réglementation thermique 2012, vous optimisez la performance thermique de votre logement et réaliserez à long terme de précieuses économies. Quels sont les points de vigilance et les chantiers à considérer en priorité pour ce type de bâtiment ?

L’isolation des combles : un régulateur thermique naturel

Les combles d’une habitation ont la particularité d’être en contact avec l’extérieur à 360°, et sont donc plus vulnérables aux déperditions de chaleur. L’air chaud, de plus, a tendance à vouloir s’échapper par le haut, ce qui oblige à prévoir un très bon niveau d’isolation des combles sur un chantier conforme RT 2012.

Un bon niveau d’isolation thermique au niveau des combles constitue à la fois une garantie pour mieux conserver la chaleur en hiver et, à l’inverse pour limiter l’augmentation de la température en été : la couverture isolante bloque en effet l’entrée de l’air chaud par effet d’étanchéité, et évite ainsi que la température ambiante de votre logement soit portée à un niveau insupportable. Rappelons que la RT 2012 fixe non seulement une consommation maximale d’énergie primaire, mais aussi une température cible maximale de 26°c en été.

Quelques chiffres-clés

Environ 30 % des déperditions de chaleur ont lieu par les combles ;
Des infiltrations d’air peuvent gonfler votre facture de chauffage de plus de 50 % ;
En matière d’étanchéité à l’air, la RT 2012 admet une perméabilité maximale de 0,6 m3 par heure et par unité de surface habitable.

L’isolation des murs extérieurs

Il s’avère également nécessaire, la plupart du temps, de doter l’ensemble des murs et façades d’une bonne couche isolante afin d’améliorer la régulation de la température intérieure. Ce chantier permet de minimiser les pertes de chaleur, qui peuvent sinon surenchérir de 20 à 30 % votre facture de chauffage.

La résistance thermique des murs donnant sur l’extérieur est donc à surveiller de près ! L’association Effinergie recommande un seuil minimal compris entre 3,2 m².°C/W pour les régions les plus chaudes du pays, et jusqu’à 5,5 m².°C/W pour une maison individuelle située plus au nord. Dans le cas typique d’un mur en béton ou parpaing, cela signifie le rajout d’un isolant standard d’une épaisseur comprise entre 5 et 15 centimètres.

La plupart des constructeurs privilégieront une isolation des murs par l’extérieur : cette technique présente en effet le double avantage d’être plus efficace et de ne pas rogner sur l’espace habitable.

L’élimination des ponts thermiques

L’isolation des murs, des combles ou encore des plafonds de l’habitation ne constitue que la première étape d’un chantier d’amélioration de la performance thermique. Même bien réalisés, les travaux peuvent laisser apparaître des défauts localisés de la couche isolante, qui favorisent des ruptures d’étanchéité et des petites fuites de chaleur à l’extérieur.

L’élimination de ces « ponts thermiques » constitue l’une des priorités de la réglementation thermique 2012, laquelle fixe notamment des limites à ne pas dépasser à la jonction entre plancher et murs extérieurs, ou encore au niveau du cadre des menuiseries extérieures : à quoi bon disposer en effet d’une fenêtre dernier cri et triple vitrage si cette dernière est mal posée et laisse passer l’air au niveau de son encadrement ?

Quel type d’isolant privilégier pour un bâtiment conforme RT 2012 ?

En matière d’isolant thermique, la RT 2012 ne fixe qu’une obligation de résultat en termes de consommation d’énergie primaire et de besoin bioclimatique du bâtiment. Chaque maître d’ouvrage est donc libre d’opter pour l’isolant de son choix en fonction de son coût, de sa densité et de sa performance propre.

Outre les choix les plus classiques comme les isolants minéraux ou synthétiques, la réglementation thermique n’interdit évidemment pas de vous tourner vers des matériaux de construction réputés pour leurs qualités isolantes, comme les briques en terre cuite et le béton cellulaire.

Un constructeur de maisons individuelles comme Maisons Pierre vous permet de bénéficier des meilleures techniques d’isolation pour obtenir une performance thermique bien supérieure aux exigences de la RT 2012.

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Maison passive : bientôt un nouveau standard de la construction ?

Appréciées des nouveaux propriétaires pour leur très faible consommation d’énergie et leur haut niveau d’isolation…

Appréciées des nouveaux propriétaires pour leur très faible consommation d’énergie et leur haut niveau d’isolation, les maisons passives s’installent progressivement dans le paysage et offrent un cadre de vie agréable. Quelles sont leurs caractéristiques ?

Qu’est-ce qu’une maison passive ?

Le concept de bâtiment « passif » a vu le jour en Allemagne dans les années 1970. Il renvoie à l’idée selon laquelle une maison devrait consommer le moins d’énergie possible tout en assurant un excellent niveau de confort à ses habitants. Dans une maison passive, la chaleur naturelle produite par les occupants de l’habitation eux-mêmes ou encore par le fonctionnement des appareils électriques suffit à couvrir les besoins en chauffage. Cette performance est notamment permise par une isolation renforcée du bâti, qui réduit ou élimine entièrement les pertes de chaleur et les ponts thermiques vers l’extérieur.

Une maison passive, notamment si elle est équipée d’une pompe à chaleur, garantit une réduction drastique des besoins de chauffage en hiver, même si un apport de chaleur restera indispensable pendant les périodes de grand froid, que ce soit par un chauffage électrique, au gaz ou encore au bois. En été et par fort ensoleillement, des aménagements spécifiques doivent en revanche être conçus pour éviter une surchauffe de l’espace intérieur.

Quels sont les critères principaux d’une maison passive ?

L’obtention du label « Passivhaus » est soumise à une série de critères précis et exigeants. Votre future maison individuelle devra notamment :

Afficher un besoin en chauffage inférieur à 15 kWh par mètre carré et par an, soit par exemple une consommation d’énergie plafonné à 2250 kWh sur une année pour une maison passive de 150 m² ;
Consommer moins de 60 kWh par mètre carré et par an en énergie primaire pour l’ensemble des besoins, c’est-à-dire non seulement le chauffage mais aussi la ventilation, l’éclairage, la consommation des appareils électriques… À titre de comparaison, la réglementation thermique 2012 (RT 2012) impose une consommation d’énergie primaire maximale de 50 kWh par mètre carré et par an, et est donc un peu plus stricte sur ce point ;
Démontrer un haut niveau d’étanchéité à l’air. Le seuil technique, mesuré par un dispositif de type « BlowerDoor », est fixé à n50 < 0,6 /h ; Limiter la température intérieure de la maison sous la barre des 25°c pendant au moins 90% des jours de l’année ; Une maison passive, combien ça coûte ? La construction d’une maison passive entraîne en moyenne un surcoût estimé entre 5 et 10% par rapport à une maison conforme aux normes RT 2012. Ce surcoût est ensuite susceptible d’être amorti par une moindre consommation d’énergie au quotidien.

Quels matériaux privilégier pour une maison passive ?

La construction d’une maison passive n’impose aucun type de matériau ni aucune technique en particulier. Le maître d’ouvrage est donc libre d’explorer différentes options incluant aussi bien une structure métallique que des cloisons en paille, par exemple. Le béton et le bois peuvent s’avérer parfaitement adaptés à la philosophie du bâtiment passif. Au-delà du choix du matériau, les maisons passives sont souvent équipées des mêmes technologies, dont notamment une ventilation mécanique contrôlée à double flux ou encore une pompe à chaleur ou un puits canadien.

La maison à effet joule : quels avantages par rapport à l’habitat passif ?

Sans viser une autonomie totale en énergie, la maison à effet joule fait le pari d’une isolation très renforcée et d’une élimination systématique des ponts thermiques pour rendre le chauffage tout électrique à nouveau attractif et conforme aux récentes normes. Des dispositifs performants tels que des radiateurs à inertie de dernière génération et des planchers chauffants vous permettent de profiter d’une chaleur douce et uniforme dans la maison, tout en bénéficiant de la modularité et de la simplicité du chauffage électrique. La capacité de programmer les créneaux horaires de chauffage pièce par pièce est un autre atout pour affiner votre consommation d’énergie et la réduire au maximum.

Maisons passives et maisons à effet joule représentent l’avenir de la construction résidentielle. Leur isolation renforcée et la qualité générale du bâti assurent à leurs propriétaires une facture de chauffage réduite à sa plus simple expression !

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RBR 2020 : une réglementation thermique toujours plus ambitieuse

Le renforcement des normes de performance thermique des bâtiments devrait atteindre son aboutissement d’ici quelques années…

Le renforcement des normes de performance thermique des bâtiments devrait atteindre son aboutissement d’ici quelques années seulement, avec l’entrée en vigueur de la RBR 2020 (Réglementation Bâtiment Responsable). A quoi faut-il vous attendre et comment anticiper cette évolution ?

RBR 2020 : vers l’avènement du bâtiment à énergie positive

Les normes de la future RBR 2020 vont apporter une évolution majeure dans les techniques de construction. Pour n’en retenir que l’essentiel, la réglementation va imposer que tous les bâtiments neufs deviennent parfaitement autonomes ou « passifs » en énergie. Il faudra, autrement dit, que le logement ne consomme pas plus d’énergie qu’il n’en produit, voire même qu’il produise davantage que ses besoins. Ces nouveaux « bâtiments à énergie positive », ou BEPOS, devraient éliminer ou fortement limiter toute dépendance à des énergies fossiles grâce à des sources d’énergie renouvelable tels que la pompe à chaleur, l’éolien ou le photovoltaïque.

Rappelons que les accords dits du « Grenelle de l’Environnement », en 2009, ont fixé des objectifs ambitieux au secteur du bâtiment en vue de lutter contre le réchauffement climatique. Dès 2020, il était prévu d’atteindre une consommation d’au moins 20 % d’énergies renouvelables dans les bâtiments. A l’horizon 2050, les émissions de dioxyde de carbone doivent être divisées par quatre.

Quelles normes concrètes ?

La Réglementation Bâtiment Responsable 2020 se décline dans une série d’indicateurs clés. Les constructeurs, à compter d’une date restant à déterminer – mais qui sera probablement fixée au 1er janvier 2021 – devront veiller à respecter ce nouveau cahier des charges.

La consommation d’énergie liée au chauffage devra être inférieure ou égale à 12 kWh par mètre carré et par an. Comme c’est le cas avec la RT 2012, ce plafond sera susceptible d’être modulé à la hausse dans les régions françaises les plus froides ;
La consommation totale d’énergie du logement devra être inférieure ou égale à 100 kWh par mètre carré. Notez que ce volume d’énergie, en apparence généreux, inclut non seulement le chauffage mais aussi l’eau chaude, la cuisson et l’électricité nécessaire pour faire tourner tous les appareils de la maison ;
La consommation totale d’énergie, enfin, devra être couverte en totalité par une production énergétique renouvelable comme la géothermie ou le photovoltaïque. On parlera de « bilan passif » si la consommation et la production se compensent exactement, et de BEPOS si la production dépasse la consommation.

RT 2012 et RBR 2020, quelle différence ?

La RT 2012 se focalise sur un seuil minimal de consommation énergétique pour le bâtiment, en fournissant des orientations pour le choix du système de chauffage ou encore de l’isolant. La RBR 2020 met quant à elle davantage l’accent sur la capacité de production du bâtiment à partir d’énergies renouvelables pour parvenir à un bilan passif ou positif.

Quels matériaux et équipements ?

Les exigences de la RBR 2020 en matière de consommation énergétique, et notamment de chauffage, imposeront le choix de matériaux isolants particulièrement performants. Des produits de nouvelle génération voient d’ores et déjà le jour et donneront aux constructeurs l’arsenal nécessaire pour optimiser l’isolation des maisons (briques à haute performance, hourdi isolant, toit végétal…).

En plus des matériaux, de nouveaux équipements tels que des vitrages à effet climatisant (capables de chauffer ou de se refroidir) et des volets intelligents (qui suivent l’orientation du soleil) pourront aussi réduire l’empreinte énergétique globale du bâti. Côté chauffage, les futurs propriétaires pourront compter par exemple sur des poêles à bois à conduit échangeur triple paroi (idéal pour mieux diffuser la chaleur) ou encore sur des pompes à chaleur à la fois plus efficaces et économes en électricité.

Quel est le coût d’une maison conforme à la RBR 2020 ?

Comme ce fut déjà le cas avec l’entrée en vigueur de la RT 2012, l’intégration des normes de la RBR 2020 dans le cahier des charges des constructeurs et promoteurs devrait se traduire par une hausse du coût à l’achat. Ce sacrifice financier sera toutefois compensé par une facture d’énergie réduite à sa plus simple expression.

Vous souhaitez faire construire votre maison ? Pour optimiser la valorisation de votre bien, renseignez-vous dès maintenant sur les nouvelles normes thermiques qui rentreront en application au tournant de la prochaine décennie !

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Le groupe RBR 2020, au cœur des réflexions sur l’habitat de demain

À quoi ressemblera la maison de demain ?

À quoi ressemblera la maison de demain ? Quel sera le niveau d’exigence en matière de performance thermique, de qualité de l’air, d’isolation acoustique ? Autant de thèmes qui mobilisent le groupe de travail RBR 2020 depuis déjà de nombreuses années.

RBR 2020 : un groupe de travail composé de personnalités qualifiées

Depuis les accords dits du « Grenelle de l’Environnement » intervenus en 2009, tous les professionnels du secteur du bâtiment savent déjà que les normes de construction sont amenées à connaître une révolution profonde à l’horizon 2020. La « Réglementation Bâtiment Responsable 2020 », ou RBR 2020, prévoit notamment que tous les logements neufs devront, au tournant de la décennie, présenter un bilan énergétique passif ou même positif : cela signifie que la quantité d’énergie consommée par les occupants du logement (chauffage, eau chaude, électricité…) devra être couverte intégralement par une production d’énergie propre, issue de sources renouvelables (éolien, photovoltaïque, géothermie…).

Afin de relever ce défi ambitieux, un groupe de travail entièrement dédié à la réflexion sur l’avenir du secteur de bâtiment a vu le jour en 2011 à l’initiative de Philippe Pelletier, le responsable du Plan Bâtiment Durable. Il a associé dès l’origine plusieurs personnalités qualifiées telles que le Directeur de l’organisme Qualibat, Alain Maugard, ou encore le Directeur Général de Poste-Immo Christian Cléret.

Au total, près d’une trentaine d’experts et représentants du secteur composent ce groupe de travail et planchent, jusqu’à aujourd’hui, sur l’avenir du bâtiment à l’horizon 2020-2050. Après trois premiers rapports rédigés entre 2012 et 2014, l’année 2015 a connu une évolution des méthodes de travail du groupe RBR 2020 : ce dernier se scinde désormais en six sous-groupes, chacun se dédiant à l’un des aspects des logements de notre avenir.

Quel cadre légal ?

Le groupe de travail RBR 2020 fonde la légitimité de ses travaux sur l’article 4-b de la loi dite « Grenelle 1 » du 3 août 2009. Ce texte est le premier à fixer l’obligation d’un bilan énergétique passif ou positif pour les bâtiments construits « à compter de la fin 2020 ». La loi du 17 Août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, quant à elle, pose dans son article 8 le principe d’une « exemplarité énergétique et environnementale » pour les nouveaux bâtiments publics.

Trois grandes orientations pour concevoir la maison de demain

Le groupe de travail RBR 2020, tout au long de ses échanges, a veillé à adopter un point de vue plus large que les seuils et plafonds chiffrés de la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Ses trois grandes orientations peuvent être résumées de la façon suivante :

Dépasser la seule question de la performance énergétique et de la protection de l’environnement pour une approche accordant aussi une place prépondérante à la qualité de vie : inscription harmonieuse du bâtiment dans son environnement, aménagement intelligent des surfaces, sensation de confort…
Abandonner une conception trop coercitive des nouvelles normes thermiques au profit d’une stratégie plus intelligente et conciliante. L’idée consiste à rendre le standard RBR 2020 aussi attractif que possible auprès des futurs acquéreurs de maisons neuves ;
Impliquer l’ensemble des acteurs de la chaîne au sein du secteur du bâtiment. Cela inclut bien évidemment le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre, mais aussi par exemple les bailleurs sociaux, les artisans et les pouvoirs publics eux-mêmes.

Une conception globale du bâtiment bas carbone

Au-delà du bilan énergétique passif ou positif des futurs logements, une attention particulière est portée par le groupe RBR 2020 à leur bilan carbone, c’est-à-dire à la quantité de CO2 dégagée pour les besoins de leur construction.

Les axes de réflexion en la matière s’orientent tout d’abord vers une optimisation de la surface habitable : un seul mètre carré en moins permet d’éviter la libération d’une tonne de CO2 dans l’atmosphère sur l’ensemble de la vie du bâtiment ! La même réflexion conduit aussi par exemple à privilégier dans certains cas une rénovation sur une destruction suivie d’une reconstruction, avec une économie potentielle de 300 kg de CO2 par m² rénové.

Bien loin des anciennes techniques et habitudes du secteur du bâtiment, le groupe de travail RBR 2020 ambitionne de revoir entièrement la conception actuelle du logement type, pour mieux l’inscrire dans son environnement.

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FINANCEMENT

Prêt épargne logement : est-ce vraiment intéressant ?

Vous envisagez l’achat de votre résidence principale à long terme ?

Vous envisagez l’achat de votre résidence principale à long terme ? La souscription d’un plan épargne logement (PEL) vous permet de bénéficier, au bout de quatre ans d’épargne, d’un prêt à taux réglementé pouvant atteindre jusqu’à 92 000 € ! Voici les principaux atouts de ce dispositif.

Qu’est-ce qu’un prêt épargne logement ?

Le prêt épargne logement est un prêt immobilier à taux réglementé. Pour en bénéficier, il est nécessaire de souscrire au préalable un plan épargne logement et d’y verser une épargne régulière, bloquée pendant au moins quatre ans. À l’issue de cette première phase d’épargne, le titulaire du compte a la possibilité de conserver son PEL – et de l’utiliser comme un produit d’épargne – ou au contraire de le clôturer. Dans ce dernier cas, il dispose d’une année pleine pour faire valoir son droit à prêt épargne logement.

L’ouverture d’un plan épargne logement est une possibilité ouverte à n’importe quel membre du foyer. Un parent est également autorisé à ouvrir et alimenter un PEL pour le compte d’un enfant mineur.

Notez qu’un prêt épargne logement peut aussi être obtenu via l’ouverture d’un compte épargne logement (CEL) : ce produit d’épargne nécessite un versement initial minimum de 300 €, suivis de versements d’au moins 75 € par an.

Pour quel type de projet ?

Un PEL peut notamment s’appliquer sans difficulté à l’acquisition d’une maison individuelle neuve et de son terrain, mais aussi à un achat dans l’ancien. Le droit à prêt, enfin, peut aussi être consommé pour la réalisation de travaux dans votre logement actuel.

Il est, dans tous les cas, obligatoire que le prêt concerne votre résidence principale si votre PEL a été souscrit depuis le 28 février 2011. Si vous détenez un plan plus ancien, ses conditions sont plus souples et vous permettent d’envisager un investissement locatif sous certaines conditions.

Quelle référence juridique ?

Les conditions d’application du prêt épargne logement sont détaillées par les articles L315-1 et 2 du Code de la construction. Ces articles vous permettront notamment d’obtenir une meilleure idée des projets pouvant être financés par cet intermédiaire.

Le PEL : quel montant ?

À l’issue de la période d’épargne, un prêt épargne logement peut vous être alloué pour une somme maximale de 92 000 €. Il s’agit toutefois d’un maximum théorique, et le montant de votre futur prêt va dépendre du total des intérêts générés par votre plan à sa dernière date anniversaire.

Ce total est multiplié par un coefficient de 2,5 : le résultat obtenu correspond au montant maximal des intérêts que vous aurez à payer sur votre prêt. En associant ce montant à la durée souhaitée de remboursement (entre 2 et 15 ans, au choix) et au taux d’intérêt applicable (voir ci-dessous), vous obtiendrez après une simulation l’emprunt maximal auquel vous pouvez prétendre.

Si le prêt s’élève au minimum à 5 000 €, sachez par ailleurs qu’une “prime d’Etat” vient augmenter le montant total. Cette prime est plafonnée à 1 000 € et s’élève, pour les PEL souscrits depuis le 1er février 2015, à 50 % des intérêts acquis sur le plan. La part n’est que de 40 % sur les plans souscrits entre 2011 et 2015.

Quel taux d’intérêt ?

Le taux d’intérêt applicable à votre futur prêt épargne logement dépend exclusivement de la date à laquelle vous avez souscrit votre plan. Les plus anciens plans, souscrits entre le 1er août 2003 et le 31 janvier 2015, sont également les moins intéressants puisqu’ils sont associés à un taux de 4,20 %, très peu compétitif au vu des taux actuels du marché.

Les taux réglementés du prêt épargne logement ont toutefois commencé à décliner : depuis le 1er août 2016, les nouveaux plans épargne logement vous donneront droit, à l’échéance, à un prêt au taux de 2,2 % : soit potentiellement une excellente affaire si les taux remontent d’ici là !

Si vous envisagez l’achat d’une résidence principale d’ici quelques années, la souscription d’un plan épargne logement et son alimentation régulière constituent donc un pari sur l’avenir : tout dépend de l’évolution des taux d’intérêt du marché d’ici là !

Le prêt épargne logement vous permet d’emprunter un montant conséquent à un taux réglementé qui peut s’avérer très favorable ! N’hésitez donc pas à l’inclure dans un dossier de financement.

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Les nouvelles caractéristiques du prêt à taux zéro depuis 2016

Le prêt à taux zéro, depuis sa création, a déjà permis à de nombreux acquéreurs de viabiliser leur projet d’accession à la propriété dans le neuf.

Le prêt à taux zéro, depuis sa création, a déjà permis à de nombreux acquéreurs de viabiliser leur projet d’accession à la propriété dans le neuf. Les modalités du dispositif ont été revues et améliorées en 2016 : que faut-il en retenir ?

Un bref rappel : qu’est-ce que le prêt à taux zéro ?

Comme son nom l’indique, le « prêt à taux zéro » ou PTZ est un crédit entièrement gratuit, subventionné par l’État et caractérisé par un taux d’intérêt de 0 % pour l’emprunteur. Il peut être accordé, sous condition de ressources, aux ménages primo-accédants ou qui n’ont pas été propriétaires de leur logement au cours des deux dernières années.

Le PTZ est spécifiquement conçu pour favoriser l’acquisition d’un bien immobilier neuf (maison individuelle avec son terrain, appartement en copropriété…). Il peut toutefois aussi être accordé pour un achat dans l’ancien, si le bien est situé en zone rurale et nécessite de lourds travaux de rénovation. L’enveloppe du PTZ ne peut représenter qu’une fraction du coût total de votre projet : elle vient donc en complément d’un prêt immobilier classique.

À compter du 1er janvier 2016, le prêt à taux zéro a connu une refonte qui entraîne à la fois un élargissement du public éligible et une augmentation du montant empruntable !

Une revalorisation des plafonds de ressources

Les prêts à taux zéro sont réservés aux foyers affichant des revenus modestes ou de niveau intermédiaire. Ils sont donc soumis à un plafond de ressources, qui se base sur votre revenu fiscal de référence pour l’année « n-2 » (soit par exemple 2015 pour un prêt sollicité en 2017). Le montant de ce plafond dépend à la fois du nombre de personnes dans votre foyer et de la zone géographique dans laquelle est située le bien. Il se cumule à un plafond – variable lui aussi – concernant le montant total de l’acquisition.

Le PTZ 2016 se traduit par une augmentation de l’ensemble des plafonds de ressources (voir encadré), ce qui signifie que le nombre de foyers éligibles a fortement augmenté ! N’hésitez donc pas à vérifier avec soin votre situation, même si vous pensez ne pas pouvoir y prétendre. D’autant que de nombreuses banques ne vous proposeront pas un PTZ spontanément.

les plafonds de ressources, quelques chiffres-clés

Un célibataire résidant en zone A (Ile-de-France et Côte-d’Azur) doit avoir un revenu maximal de 37 000 €, contre 36 000 € auparavant ;
En zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants), le plafond passe de 26 000 € à 30 000 € ;
En zone C (petites villes au marché immobilier non tendu), il est désormais de 24 000 € contre 22 000 € auparavant.

Le montant maximal du PTZ revu à la hausse

Avant la réforme intervenue en 2016, le prêt à taux zéro ne pouvait financer qu’une part assez limitée de l’opération, dans une fourchette située entre 18 et 26 % selon les cas. Il est désormais possible d’emprunter à 0 % pour un montant qui représente jusqu’à 40% du coût total de l’opération, soit une proportion non négligeable.

Le montant théorique maximal d’un prêt à taux zéro atteint désormais 138 000 € (cas d’une famille de 5 personnes ou plus et achetant en zone A). Même dans des zones moins tendues, le coup de pouce reste intéressant : un couple avec un enfant souhaitant s’installer en zone B2 (agglomérations de plus de 50 000 habitants) peut espérer jusqu’à 74 800 €.

Une meilleure lisibilité des modalités de remboursement différé

Le remboursement d’un prêt à taux zéro ne débute pas immédiatement après l’achat : pendant une première période de « différé », l’emprunteur ne rembourse pas son PTZ et doit simplement assumer la charge de son prêt immobilier principal. La durée de la période de différé dépend de la situation du foyer : elle peut être désormais de 5, 10 ou 15 ans, au choix. Avant la réforme de 2016, elle pouvait varier au cas par cas entre 5 et 16 ans. Les emprunteurs gagnent donc en lisibilité, et peuvent opter pour la formule la plus adaptée à leur situation.

Plus large, plus généreux et plus lisible, le PTZ 2016 diminue efficacement le coût global d’un crédit immobilier et sera bien souvent une corde précieuse à votre arc pour concrétiser votre projet d’accession à la propriété !

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Prêt 1 % logement : pour qui et sous quelles conditions ?

Pour l’achat d’une maison individuelle, toutes les solutions pour alléger le coût global de l’emprunt sont à considérer !

Pour l’achat d’une maison individuelle, toutes les solutions pour alléger le coût global de l’emprunt sont à considérer ! Réservé aux salariés, le prêt 1% logement peut vous apporter une partie du financement à un taux d’intérêt très faible. Comment ça marche ?

Le prêt 1 % logement : quelles conditions d’éligibilité ?

Le prêt 1 % logement est versé à un salarié par un organisme collecteur « Action Logement », par l’intermédiaire de son entreprise. Il ne peut être sollicité que si vous faites partie d’une entreprise comptant au moins dix salariés, sachant que l’attribution n’est pas automatique. Les employeurs ont en effet à leur disposition une enveloppe globale (et limitée), qu’il leur appartient de répartir entre les différentes demandes qui leur sont faites. Le choix d’accorder un prêt 1 % logement à un salarié plutôt qu’à un autre peut être lié, entre autres, à sa situation de famille.

Ce prêt ne peut être obtenu que si vous accédez à la propriété pour la première fois, ou si vous n’êtes pas propriétaire de votre logement actuel depuis au moins deux ans. Vous êtes toutefois libre d’opter pour un logement neuf ou un logement ancien, du moment que ce dernier respecte les normes fixées par la réglementation thermique 2012 (RT 2012).

Quel est le montant prêté ?

Le montant d’un prêt 1 % logement est délimité à la fois par un minimum et un maximum, qui varient tous deux en fonction de la zone géographique dans laquelle le bien acheté se situe :

Dès lors que le prêt vous est accordé, il sera au minimum d’un certain montant, à savoir 7 000 € en zone B2 (agglomérations comptant entre 50 000 et 250 000 habitants) ou C (petites villes et zones rurales) et 15 000 € en zone A (Ile-de-France, Côte d’Azur…) et B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants) ;
Le maximum, quant à lui, s’élève à 30 % du montant total de l’opération. Dans tous les cas, ce montant ne peut par ailleurs pas dépasser la somme de 25 000€ en zone A, 20 000 € en zone B1, 15 000 € en zone B2 et enfin 10 000 € en zone C.
Au vu des prix actuels de l’immobilier, le prêt Action Logement représente donc la plupart du temps une part modeste d’un dossier de financement. Si l’achat s’accompagne de travaux d’amélioration de l’accessibilité, à noter toutefois la possibilité d’une rallonge égale à 50 % du coût de ce chantier, dans la limite de 16 000 €.

Le saviez-vous ?

Contrairement à de nombreux autres dispositifs d’aide à l’accession à la propriété comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt 1 % logement n’est soumis à aucune condition de ressources. Cela signifie donc que vous pouvez tenter votre chance auprès de votre employeur même si vos revenus sont confortables !

Taux d’intérêt et durée de remboursement

Comme son nom l’indique, le prêt 1 % logement a pour principal atout son taux d’intérêt nominal fixé à… 1 %, voire moins pour certains bons dossiers. Cette caractéristique le rend évidemment moins profitable qu’un prêt à taux zéro – avec lequel il peut être cumulé – mais aussi beaucoup plus attractif que votre prêt immobilier principal. Plus le prêt 1 % logement représente une part importante de votre dossier de financement, et moins le coût global de votre crédit immobilier sera élevé.

La durée de remboursement est fixée de façon libre avant la signature de l’offre de prêt, mais ne peut jamais dépasser 20 ans (240 mensualités).

Comment solliciter un prêt 1 % logement ?

Si vous et votre entreprise remplissez l’ensemble des conditions imposées pour bénéficier d’un prêt 1 % logement, il convient de vous renseigner dans un premier temps auprès de votre responsable ou de votre direction des ressources humaines. Veillez à effectuer cette formalité bien en amont de la recherche d’une offre de prêt, de façon à pouvoir disposer de cet argument face au banquier.

Tout comme d’autres formes de crédits immobiliers subventionnés, le prêt 1 % logement peut prendre en charge une partie du financement de votre future maison individuelle à taux réduit, et d’alléger ainsi le coût global de l’opération. Une opportunité à ne pas négliger !

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5 points-clés à vérifier avant de souscrire un prêt relais

Le prêt relais est un outil précieux, puisqu’il vous permet de procéder à l’achat de votre nouveau logement

Le prêt relais est un outil précieux, puisqu’il vous permet de procéder à l’achat de votre nouveau logement – et donc de ne manquer aucune opportunité – sans avoir encore vendu votre bien actuel. Mais il doit pas moins être manié avec précaution !

1 – Quel est l’état d’avancement de la vente de votre bien ?

Outre qu’il puisse influer sur le montant que la banque acceptera de vous prêter (voir ci-dessous), l’état d’avancement de la vente de votre logement actuel est souvent un bon indicateur pour juger de la pertinence d’un prêt relais.

En règle générale, il est fortement déconseillé de vous lancer dans une telle aventure si vous n’avez même pas encore mis en vente votre bien : songez qu’entre le premier contact avec une agence immobilière, la signature du mandat de vente et la publication de la petite annonce, plusieurs jours voire semaines peuvent s’écouler. Ce temps perdu pèsera lourd pour un prêt relais qui ne peut dépasser un an, prolongeable une fois !

2 – Quel est le montant que la banque accepte de vous prêter ?

La sélection de la banque la plus compétitive pour votre prêt relais peut notamment se baser sur le montant que l’établissement est prêt à vous accorder. Les prêts relais les moins généreux s’élèvent le plus souvent à 50 ou 55 % de la valeur estimée de votre maison ou de votre appartement : une prudence de la banque qui s’explique souvent par le degré d’avancement très précoce de la mise en vente (mandat de vente qui vient d’être signé, etc…).

À l’inverse, les meilleurs dossiers peuvent faire pencher la banque en votre faveur, et vous permettre d’obtenir jusqu’à 70 ou 75 % de la valeur du bien. Il s’agit d’un montant assez courant lorsqu’un compromis de vente a déjà été signé avec un acquéreur intéressé.

3 – Franchise partielle ou totale ?

Le choix d’un prêt relais avec franchise partielle ou totale a une importance qu’il ne faut surtout pas négliger. Dans le premier cas, vous n’aurez bien sûr à rembourser le capital emprunté qu’après la vente de votre maison, mais vous devrez entretemps payer chaque mois les intérêts sur cette somme.

La franchise totale fonctionne différemment, puisqu’elle vous permet de différer non seulement le remboursement du capital mais aussi celui des intérêts. Sachez toutefois que cette option vous reviendra plus cher au final puisque les intérêts, non immédiatement payés, s’ajoutent au capital dû et génèrent ensuite eux aussi des intérêts. Quelle que soit votre préférence, veillez à faire un choix éclairé.

4 – Le banque vous viendra-t-elle en aide en cas de difficulté ?

La souscription d’un prêt relais n’est pas anodine. Si vous échouez à vendre votre bien dans les temps, vous devrez malgré tout rembourser la somme empruntée. Si vous craignez que votre logement sera difficilement vendable, eu égard à ses particularités ou encore à un secteur peu porteur, mieux vaut vous assurer dès la signature que la banque dispose des ressources nécessaires pour venir en aide si les choses tournent mal.

Lorsque le compromis de vente se fait attendre, vous devez pouvoir compter sur un conseiller bancaire avec lequel vous avez un bon contact. Ce professionnel, en coordination avec l’agence immobilière, saura vous fournir de bons conseils mais aussi activer des solutions d’urgence si l’échéance se rapproche et passe sous le seuil psychologique des trois mois.

5 – Quelles sont les modalités prévues en cas d’échec de la vente ?

Il est important de prévoir le pire dès la négociation de votre crédit relais, et de vous enquérir de la position de votre banque en cas d’échec de la vente. Certains contrats de prêt relais se montrent en effet très créatifs en la matière : plutôt que d’exiger bêtement le remboursement d’une somme que vous n’avez pas et d’engager un contentieux, certaines banques admettent par exemple de repousser l’échéance de quelques mois (notamment si le bien conserve une chance sérieuse de se vendre).

D’autres pourront vous accompagner dans la transformation de votre prêt relais en un crédit immobilier de long terme, que vous pourrez financer en trouvant un locataire à défaut de trouver un acquéreur !

Le prêt relais est une formule de financement stressante par nature, mais n’est pas une solution à rejeter d’emblée. Souscrit en connaissance de cause et avec toutes les précautions d’usage, il peut être un tremplin vers le bien de vos rêves !

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Quel type d’architecture pour votre maison ?

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L’architecture d’une maison individuelle est le plus fidèle reflet de son identité, et de la vôtre ! Combles, nombre d’étages, sous-sol… Vous devrez idéalement trouver la solution qui satisfait vos exigences en termes d’esthétique et de fonctionnalités.

Plain-pied ou étage ?

Les maisons neuves sont construites, dans leur grande majorité, selon un plan à deux niveaux. Le rez-de-chaussée est dédié à l’ensemble des pièces de vie commune comme la salle à manger, la cuisine, le bureau, la buanderie, le cellier, le hall d’entrée… L’étage, à l’inverse, est typiquement le domaine réservé au « coin nuit » et de la toilette avec les différentes chambres à coucher et la salle de bains.

Cette séparation nette entre les deux fonctions est un atout majeur pour une famille dans laquelle chacun souhaite se préserver un espace d’intimité. Une maison à étage peut néanmoins devenir une difficulté avec le vieillissement et la montée de plus en plus pénible des escaliers. Elle présente également une moindre performance thermique qu’une habitation organisée sur un seul niveau, en raison notamment de la déperdition de chaleur par la cage d’escalier : pour compenser ce désavantage, le choix d’une construction à haute performance énergétique (HPE) ou basse consommation (BBC, RT 2012) peut s’envisager.

A surface équivalente, une maison de plain-pied revient nettement plus cher qu’une maison classique à étages, et nécessite en toute logique un terrain plus grand. La plus grande emprise au sol entraîne en effet des travaux plus lourds en termes de terrassement et de pose des fondations. En contrepartie, le plain-pied offre de nombreux atouts pratiques au quotidien – plus besoin de monter et redescendre sans arrêt les escaliers – et s’avère bien plus facile à isoler pour réaliser des économies d’énergie.

Quels types de combles ?

Quel sort réserver aux hauteurs de votre future maison ? Plusieurs options sont envisageables concernant l’aménagement des combles. La première possibilité consiste à vous en passer entièrement, et à choisir un modèle de maison design et moderne au toit entièrement plat. Cette solution est séduisante si vous ne voulez pas vous embarrasser d’une soupente dans les pièces de l’étage supérieur.

Si vous optez au contraire pour un toit en pente, la question des combles va nécessairement se poser. Ne serait-ce que pour préserver l’avenir, il est recommandé de choisir soit des combles aménagés, soit a minima des combles aménageables. Dans le premier cas, les combles seront conçus dès le chantier de construction pour abriter une suite parentale, un espace de jeu pour les enfants, une petite salle de projection home cinéma… L’idéal pour maximiser l’espace habitable ! Dans le second cas, vous réalisez des économies mais conservez l’option de récupérer l’espace sous les toits ultérieurement, par exemple pour agrandir votre espace de vie après la naissance inattendue du petit dernier.

Le sous-sol

Le rôle du sous-sol a bien évolué en quelques décennies. Un peu plus rare que dans les maisons anciennes, il peut désormais prendre l’une des formes suivantes :

La cave à l’ancienne, non isolée et non habitable, peut servir entre autres de débarras.
Le sous-sol peut abriter un garage pour un, voire plusieurs véhicules personnels.
Un sous-sol aménagé et isolé, enfin, peut augmenter de façon significative l’espace habitable (bureau, atelier, chambre d’ami, salle de jeu…).

Moderne ou traditionnel ?

L’architecture extérieure de la maison est importante pour fixer son style. De la brique traditionnelle au béton cellulaire ultramoderne, le matériau entre bien sûr en ligne de compte mais des éléments plus imperceptibles comme la forme des volets, la couverture de la toiture et l’aspect général de la maison donneront à cette dernière une patine ancienne ou plus contemporaine.

Une maison en forme de « L », par exemple, apporte un supplément d’originalité bienvenu et un certain cachet à l’habitation. En formant un angle droit, la maison en L peut s’adapter plus facilement à un terrain aux contours atypiques et confère aux lieux une ambiance plus conviviale et intimiste. Cette architecture vous permet également de séparer clairement les fonctions au sein de la maison, avec une aile dédiée à la vie de tous les jours et une autre aile pour un atelier, une chambre d’hôtes, un grand bureau…

La construction d’une maison neuve est l’occasion ou jamais d’édifier un chez-soi atypique et totalement personnel. N’hésitez pas à sortir des sentiers battus pour définir l’architecture de votre nouveau lieu de vie.

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