Le choix du terrain de sa maison

Envie d’un logement neuf et vraiment adapté à vos besoins ? Même la plus belle des maisons individuelles risque de vous décevoir si vous négligez le choix du terrain de votre futur foyer. Que vous souhaitiez acheter et viabiliser par vous-même un terrain constructible ou réserver une parcelle dans un nouveau lotissement, ce dossier vous aidera à y voir plus clair.

Le choix du terrain de sa maison

 

Chercher et trouver un terrain à bâtir

Grâce à la multiplication des professionnels intervenants et des ressources disponibles en ligne, il n'a jamais été aussi simple de trouver un terrain constructible et conforme à vos attentes !

A qui s'adresser pour trouver un bon terrain constructible ?

Professionnels de l'immobilier, municipalités, simple débrouille... A vous d'adopter la méthode de recherche avec laquelle vous vous sentez le plus à l'aise.

 

Les professionnels : agences immobilières et promoteurs

De nombreuses agences immobilières ne se contentent pas de jouer le rôle d'intermédiaire dans les transactions de maisons ou appartements, et sont en capacité de vous faire visiter des terrains que leurs propriétaires souhaitent céder. La règle, bien sûr, vaut davantage pour les agences situées en milieu rural que pour celles qui se sont implantées en plein centre d'agglomérations denses. N'hésitez pas à faire le tour des agences indépendantes ou franchisées qui interviennent sur votre secteur de recherche : vous pourriez avoir une très bonne surprise !

Si vous préférez vous épargner le stress de la recherche du terrain, une bonne alternative consiste à réserver une maison auprès d'un promoteur au sein de l'un de ses futurs lotissements : le contrat tout-en-un inclut la vente du terrain et la construction de la maison. 

 

Les officiels : mairies et notaires

Vous recherchez un terrain dans un village ou une poignée de communes bien spécifiques ? Le personnel de la mairie locale, mieux que personne, saura vous renseigner sur l'existence éventuelle de terrains à vendre ou de projets en cours d'étude sur le territoire de la commune. 

Complétez cette petite enquête en contactant chaque étude notariale des environs. Il arrive fréquemment que les notaires soient eux-mêmes chargés de la cession d'un terrain, et ils ont typiquement une connaissance très approfondie du marché immobilier local.

Le plan local d'urbanisme

Avant de vous fixer définitivement sur une commune, vérifiez où vous mettez les pieds ! A l'occasion de votre passage en mairie, il est recommandé de consulter le plan local d'urbanisme (PLU) ou, à défaut, le document qui en tient lieu. Vous pourrez ainsi vite juger de la disponibilité faible ou élevée du foncier dans les environs.

 

Le système D : bouche à oreille, petites annonces

La consultation attentive et régulière des grandes plateformes en ligne, du type SeLoger.com ou ParuVendu.fr, ne vous rendra pas nécessairement le plus réactif sur les meilleures affaires mais vous donnera un excellent panorama du marché sur votre secteur de prédilection. Les sites de petites annonces immobilières en ligne permettent le plus souvent de filtrer les résultats de recherche pour ne retenir que les terrains (ou, le cas échéant, l'immobilier neuf). Certains proposent même un système d'alerte par e-mail pour toute nouvelle annonce qui correspondrait à vos critères.

N'oubliez pas enfin la bonne vieille méthode du bouche à oreille. Si vous avez déjà des proches ou des amis dans le village que vous convoitez, il peut être utile de les sonder régulièrement pour être informé en avant-première de la mise en vente d'un terrain.

 

Quels critères de sélection ?

Après avoir suivi les différents conseils ci-dessus, vous voilà embarrassé face à des dizaines de terrains envisageables. Comment faire le meilleur choix ?

 

Configuration et topographie

Un terrain désigné comme « constructible » l'est seulement au sens légal du terme. Cela ne signifie pas pour autant qu'il se révèlera toujours idéal pour y bâtir votre futur foyer ! Évitez notamment toutes les configurations de terrain atypiques ou franchement excentriques, qui s'éloignent du traditionnel carré ou rectangle. Soyez également vigilant si une large partie du terrain accuse une pente importante : cela ne constitue pas une impossibilité pour construire mais impose néanmoins souvent des coûts supplémentaires, comme l'aménagement d'un sous-sol.

Astuce : Fiez-vous au nom des rues et des chemins donnés par nos anciens … C’est un bon indice pour identifier la nature du sol. Si votre terrain se situe « rue des Roseaux », « chemin de l’étang », « impasse des saules », il y a fort à parier que la nature du terrain soit très humide et vous embarque dans des travaux importants pour la réalisation des fondations. Observez également le paysage. Si de nombreux arbres sont de la famille des Saules ou des Peupliers, c’est qu’il y a de l’eau à proximité.

 

Orientation

Il est important de choisir votre terrain en ayant déjà plus ou moins le plan de la maison en tête. Disposez-vous bien d'une exposition plein sud à l'endroit où vous projetez votre future salle à manger ? Idéalement, de même, il est plus intéressant que la partie nord du terrain soit celle qui corresponde aux futurs accès de votre domicile (garage, porte d'entrée...).

Les outils et entités ne manquent pas pour trouver le terrain de vos rêves. Il est cependant conseillé d'y passer tout le temps nécessaire et de ne pas se précipiter, pour être certain d'entamer votre projet sous les meilleurs auspices. 

 

Bien évaluer le prix d'un terrain

Le foncier est une denrée rare et les prix des terrains constructibles ont tendance à augmenter un peu plus chaque année. Ce qui ne signifie pas pour autant que toutes les régions françaises sont sur un pied d’égalité en la matière !

Prix des terrains : des disparités géographiques considérables

L’augmentation du prix des terrains est l’une des constantes du paysage immobilier français. La rareté du foncier constructible, conjuguée à des normes d’urbanisme relativement strictes, implique que les propriétaires rêvant d’une maison individuelle neuve doivent débourser des sommes toujours plus importantes pour acquérir le terrain.

On évaluait le prix moyen au mètre carré, pour toute la France, à 141€ en 2014 (source). La tendance à la hausse n’a pas connu de répit depuis : au mois de mai 2016, on estimait la moyenne nationale à 164€ par mètre carré, soit une évolution très significative en seulement un an et demi.

Ce chiffre cache évidemment un fossé profond entre les régions les plus rurales et isolées, où un terrain même constructible peut se négocier à une vingtaine d’euros par mètre carré, et la périphérie des grandes agglomérations où les prix flambent très vite.

Les chiffres clés :

Parmi les départements les plus chers, on compte les Hauts-de-Seine (1186€/m²) et le Val-de-Marne (800€/m²). Hors Île-de-France, mentionnons les Bouches-du-Rhône (341€/m²), l’Hérault (260€/m²) ou la Haute-Savoie (226€/m²). - Les terrains les moins chers sont actuellement situés dans le Lot (22€/m²), la Corrèze (19€/m²) ou encore le Cantal (27€/m²).

 

Quelle surface constructible ?

Même un terrain désigné comme « constructible » ne vous autorise pas nécessairement à couvrir de béton le moindre centimètre carré ! La plupart du temps, la surface constructible représentera une certaine proportion de la surface totale. Le coefficient d’occupation des sols (COS), qui permettait autrefois de fixer une superficie minimale pour chaque terrain et de déterminer l’emprise maximale au sol de la construction, est entré en extinction suite à l’adoption de la loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) le 24 mars 2014.

En lieu et place, vous devez maintenant consulter en mairie le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune, ou au moins vous y renseigner. Vous aurez ainsi connaissance des limites légales de votre futur projet de construction, qu’il s’agisse de son emprise au sol ou de sa hauteur maximale.

 

Étudiez les caractéristiques du terrain…

Le prix d’un terrain n’est pas uniquement déterminé par sa situation géographique. D’autres facteurs, liés à ses caractéristiques propres, peuvent entrer en jeu. Si le terrain bénéficie par exemple d’une perspective dégagée vers le sud, avec un libre accès aux rayons du soleil, il sera ensuite très facile de positionner vos pièces à vivre de façon optimale pour économiser le chauffage ! La présence d’une protection naturelle contre le vent (haie, rangée d’arbre), de même, rend le terrain plus apte à l’édification d’un logement agréable, ce qui se ressent directement sur le prix au mètre carré.

La qualité du sol (d’un point de vue géologique), l’absence de pente, la proximité des réseaux d’eau et d’énergie et bien sûr le panorama (vue sur mer, perspective dégagée…) peuvent aussi influer fortement sur le prix exigé par le vendeur, et entraîner des écarts allant du simple au double pour un même secteur. La forme particulière du terrain, enfin, est susceptible d’apporter de lourdes contraintes à votre futur plan de maison si elle est atypique : les parcelles bien régulières, carrées ou rectangulaires, sont les plus convoitées et donc les plus chères.

 

…et vérifiez l’absence de mauvaise surprise

Ne vous lancez pas tête baissée dans l’achat d’un terrain constructible sans vous être prémuni de certaines mauvaises surprises. Pourquoi le propriétaire du terrain souhaite-t-il s’en séparer ? Vérifiez notamment que les alentours de la parcelle ne sont pas concernés par des projets de grande envergure comme la construction d’un nouvel axe routier à forte densité de circulation ou encore un parc d’éoliennes. La consultation des journaux locaux ou une simple discussion avec les habitants du quartier peuvent vous en apprendre beaucoup.

Comme celui d’une maison ou d’un appartement, le prix d’un terrain dépend de facteurs multiples tenant à la fois à ses qualités propres et à sa localisation. Un travail attentif de veille et de comparaison est la meilleure façon de réaliser une bonne affaire ! 

 

Les points à vérifier une fois le terrain trouvé

Vous pensé avoir trouvé la perle rare ? Avant de signer pour l’achat du terrain et de vous engager ainsi dans le long processus qui vous rendra propriétaire d’une maison individuelle, d’ultimes vérifications administratives et techniques sont à prévoir.

Sollicitez un certificat d’urbanisme d’information

Avant de vous plonger dans le détail et la complexité des documents d’urbanisme applicables à votre commune ou votre quartier, sachez qu’il est possible d’obtenir un document de synthèse dénommé « certificat d’urbanisme d’information ». Délivré par les services municipaux sur simple demande de votre part et valable un an et demi, il présente sous un format condensé l’essentiel des règles d’urbanisme et de construction applicables à votre futur terrain.

Le certificat d’urbanisme d’information inclut les prescriptions les plus générales, comme l’emprise maximale au sol et la hauteur maximale du futur bâtiment. Il vous communique par ailleurs des informations intéressantes sur les éventuelles règles de construction applicables dans le secteur : certains quartiers peuvent en effet imposer une certaine couleur de volets, l’utilisation prioritaire de certains matériaux ou au contraire leur interdiction, un style architectural spécifique, etc… Tout ce qui se distingue du droit commun sera forcément visible dans le certificat !

Le certificat d’urbanisme, enfin, vous permet de savoir si la mairie dispose d’un droit de préemption en cas de cession du terrain : une information plus que précieuse si vous projetez d’entamer rapidement le chantier.

 

Complétez par l’étude du PLU

Si vous désirez obtenir un véritable tableau d’ensemble de la commune dans laquelle vous vous apprêtez à investir les économies d’une vie, il est toujours utile de compléter votre petite enquête personnelle par la consultation attentive du plan local d’urbanisme (PLU) en mairie. Rappelons que le PLU fait office de document de référence au niveau communal depuis qu’il a été décidé (à compter de la loi SRU de 2000) de procéder à l’extinction progressive des anciens plans d’occupation des sols (POS).

Le PLU vous renseigne notamment sur le zonage en vigueur dans la commune, ce qui permet de distinguer les terrains à caractère résidentiel et les zones commerciales ou industrielles par exemple. Il peut également vous éclairer sur des questions cruciales pour l’avenir de votre projet, dont l’état du réseau d’assainissement, la proximité des réseaux d’eau et d’énergie – et donc le coût plus ou moins élevé d’un raccordement – ainsi que diverses questions liées à la salubrité ou à la protection des monuments historiques.

Le cadastre

Un doute sur la délimitation exacte de la parcelle qui vous est présentée ? La consultation du cadastre peut vous aider à y voir plus clair et vous proposera une cartographie sans ambiguïté.

Si la superficie annoncée vous étonne, le cadastre ne vous sera en revanche d’aucune utilité et ne fait pas foi. Il faudra passer par un expert géomètre pour réaliser un bornage en bonne et due forme.

 

Faites l’état des risques naturels et technologiques

Les épisodes récurrents d’inondations dans certaines régions très exposées doivent vous inciter à la plus grande prudence dans l’évaluation des risques naturels et technologiques liés à la parcelle. Un terrain reconnu constructible, en effet, n’est pas pour autant à l’abri d’aléas potentiellement catastrophiques !

La vente du terrain – ou de tout bien immobilier – passe, en principe, par la remise à l’acheteur d’un dossier complet de diagnostics techniques incluant un état des risques naturels et technologiques daté de moins de six mois. Ces documents sont communs à tous les logements d’une même commune et sont disponibles en mairie : n’hésitez donc pas à les consulter préalablement à toute transaction, pour vérifier par exemple si votre futur terrain se serait pas situé en zone inondable.

 

L’étude de sol : une précaution à recommander

Si votre terrain n’est pas situé dans une zone particulièrement sensible, il est possible que le PLU local ne rende pas obligatoire la réalisation préalable d’une étude de sol avant le lancement d’un chantier. Il serait toutefois très imprudent de passer outre cette précaution. L’étude de sol apporte des renseignements indispensables à un architecte, un constructeur, un terrassier ou un maçon sur la composition du sol (plus ou moins dur, argileux, poreux…), sur l’affleurement éventuel d’une nappe phréatique ou sur l’épaisseur des fondations à prévoir.

Il est préférable d’avoir connaissance de toutes les informations utiles avant de confirmer votre intention d’acheter un terrain ! Chaque précaution prise au bon moment vous évite de nombreux ennuis potentiels pour la suite du chantier de construction.

Renseignez-vous sur la fiscalité locale, notamment sur le montant de la taxe d’aménagement, qui dans certaines communes peut vous réserver une désagréable surprise. Plusieurs outils en ligne permettent d’évaluer le montant de la taxe d’aménagement.

Conseil : N’hésitez pas à renégocier le prix du terrain avec le vendeur si le montant de la taxe d’aménagement vous semble trop élevée. 

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